Tantangan-tantangan yang menentukan generasi – termasuk keterjangkauan perumahan, cara beradaptasi terhadap perubahan iklim, dan penurunan harga properti komersial setelah pandemi ini – memberikan masa depan yang tidak pasti bagi banyak kota di Amerika.

“Kota-kota di Amerika menghadapi tantangan yang signifikan, termasuk keterjangkauan perumahan saat ini, pemulihan pasca pandemi, pembangunan ekonomi, ketahanan iklim, dan kerusakan infrastruktur. Selain itu, memastikan distribusi sumber daya yang adil dan inklusivitas tetap menjadi isu penting,” Gabriela Fernandez, asisten profesor di San Diego State University dan direktur Metabolism of Cities Living Lab, mengatakan kepada The Hill.

Dari 1.909 kota dengan populasi 20.000 atau lebih pada tahun lalu, sekitar setengahnya mengalami penurunan populasi sejak April 2020, menurut angka Biro Sensus terbaru, termasuk tiga kota terbesar di Amerika: New York, Los Angeles, dan Chicago.

“Sebagian besar anggota California, seperti saya, akan memberi tahu Anda bahwa salah satu tantangan terbesar yang dihadapi kota-kota kita adalah krisis perumahan. Dan bukan hanya LA – semakin banyak rekan saya dari kedua belah pihak dan dari seluruh negeri setuju bahwa kepemilikan rumah tidak dapat dijangkau oleh terlalu banyak orang dan biaya sewa terlalu tinggi,” Perwakilan Jimmy Gomez (D-Calif. ) kepada The Hill.

Salah satu masalah utama yang dihadapi negara ini saat ini adalah kekurangan perumahan, terutama perumahan bagi keluarga berpenghasilan rendah dan menengah.

Kekurangan perumahan di AS membengkak menjadi 4,5 juta rumah pada tahun 2022 dari 4,3 juta pada tahun 2022, menurut laporan bulan Juni dari pasar real estate Zillow. Pertumbuhan jumlah keluarga juga melampaui jumlah unit rumah baru sebanyak sekitar 400.000, sehingga memperparah defisit dan berkontribusi terhadap krisis keterjangkauan perumahan.

“Kita melakukan pembangunan secara berlebihan hingga terjadinya krisis keuangan, dan kemudian merobohkan banyak bangunan. Sekarang kita kekurangan pasokan,” kata Peter Carroll, eksekutif kebijakan publik dan hubungan industri di perusahaan analisis properti CoreLogic dan mantan asisten direktur Consumer Kantor Pasar Hipotek Biro Perlindungan Keuangan.

Para pemimpin lokal, negara bagian, dan federal berupaya keras menemukan kebijakan solusi untuk menjadikan kota mereka tempat tinggal yang lebih baik dan terjangkau.

Satu solusi? Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah

Salah satu solusi yang sedang dikembangkan adalah Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah (LIHTC), yang oleh Kantor Pengembangan dan Penelitian Kebijakan Perumahan dan Pembangunan Perkotaan disebut sebagai “sumber daya paling penting untuk menciptakan perumahan terjangkau di Amerika Serikat saat ini.”

Pemerintah federal memberikan miliaran dolar setiap tahun kepada lembaga-lembaga negara bagian dan lokal untuk dialokasikan sebagai LIHTC guna memperoleh, merehabilitasi, atau membangun perumahan sewa bagi rumah tangga berpenghasilan rendah.

Pada saat beberapa anggota Partai Republik ingin melakukan pemotongan besar-besaran terhadap anggaran federal, hal ini menunjukkan bahwa anggota Kongres di kedua kubu ingin memperluas LIHTC.

Anggota Parlemen Suzan DelBene (D-Wash.) memperkenalkan Peningkatan Kredit Perumahan Terjangkau bipartisan dan bikameral pada bulan Mei lalu bersama Anggota Parlemen Darin LaHood (R-Ill.). Undang-undang tersebut antara lain meningkatkan jumlah dolar per kapita LIHTC, menaikkan batas minimum untuk memenuhi syarat dan meningkatkan alokasi dana kredit negara.

“Saya telah mengunjungi properti yang dibiayai oleh LIHTC di kota-kota seperti Seattle, Bellevue, dan Everett, dan di komunitas-komunitas kecil yang juga mengalami kesulitan dalam mengakses perumahan yang terjangkau. Itu sebabnya proposal saya untuk menciptakan 2 juta rumah tambahan yang terjangkau mendapat dukungan bipartisan yang kuat,” DelBene, yang mengetuai Komite Kampanye Kongres Demokrat (DCCC), mengatakan kepada The Hill.

Pengurangan pajak properti

Dengan biaya pinjaman yang saat ini berada pada titik tertinggi dalam 23 tahun terakhir, sulit untuk menarik pengembang untuk memulai proyek baru atau menarik pembeli untuk membeli rumah baru atau berinvestasi dalam perbaikan.

Salah satu cara pemerintah daerah memberikan insentif terhadap pengembangan real estat dan kepemilikan rumah adalah melalui pengurangan pajak properti, yang mengurangi atau menghilangkan pajak di wilayah tertentu untuk jangka waktu tertentu.

“Pajak properti telah meningkat secara signifikan di banyak pasar,” kata Carroll, seraya menambahkan bahwa pengurangan pajak properti dapat membantu “menyelesaikan proyek.”

Beberapa kota besar di AS menawarkan beberapa bentuk program pengurangan pajak properti, termasuk Cleveland; Des Moines, Iowa; Portland, Bijih.; dan Filadelfia.

Setelah Philadelphia memberlakukan program pengurangan pajak properti selama 10 tahun pada tahun 2000, jumlah rata-rata izin bangunan tempat tinggal di Philadelphia County meningkat tiga kali lipat menjadi 1.550 per tahun dari tahun 2000 hingga 2008 dibandingkan dekade sebelumnya, menurut sebuah laporan yang dirilis pada bulan Maret oleh American Enterprise Pusat Perumahan Institute (AEI).

Meskipun volumenya merosot menjadi sekitar 1.000 pada tahun 2009 dan 2010 setelah krisis keuangan, laporan AEI menemukan bahwa penurunan tersebut “jauh lebih dangkal” di Philadelphia dibandingkan dengan negara-negara lain di AS.

Yang penting, AEI menemukan 80 persen townhome baru yang dibangun di Philadelphia sejak tahun 2003 dibangun di lahan kosong atau menggantikan bangunan tua, yang berarti “sangat sedikit penghuni yang mengungsi akibat pembangunan puluhan ribu townhome baru.”

Philadelphia mulai menghentikan program pengurangan pajak properti secara bertahap pada tahun 2022 setelah sempat tertunda sebentar.

Konversi komersial menjadi perumahan

Di tengah kekhawatiran mengenai pasokan perumahan, terdapat dorongan untuk mengubah perkantoran, yang banyak di antaranya kosong karena para pekerjanya lambat atau tidak kembali sejak pandemi ini mengubah cara orang Amerika bekerja, menjadi tempat tinggal.

Sekitar 12,700 apartemen dibuat di gedung-gedung yang awalnya dibangun untuk tujuan lain seperti perkantoran atau hotel pada tahun 2023, meningkat 18 persen dari sekitar 10,800 pada tahun sebelumnya, menurut RentCafe.

Namun meski gagasan ini mulai berkembang, para pengembang masih mengeluhkan hambatan zonasi dan beban renovasi yang terkadang membuat pengembang lebih mudah merobohkan bangunannya dan memulai dari awal.

Hal ini juga memberikan pedang bermata dua bagi kota-kota yang membutuhkan lebih banyak pasokan perumahan dan tarif pajak lebih tinggi yang dapat mereka peroleh dari properti komersial versus properti residensial.

Namun beberapa kota mungkin hanya mempunyai sedikit pilihan. Washington, DC, misalnya, mengalami kesulitan dalam mengembalikan jabatan ke kantor yang lambat atau bahkan tidak ada sama sekali, yang membebani pusat kota yang tadinya ramai.

Tingkat kekosongan kantor komersial di pusat kota adalah 22 persen pada tahun 2023 dan tingkat kekosongan kantor ritel adalah 25 persen, lebih dari dua kali lipat tingkat kekosongan 10 persen pada tahun 2019, tahun sebelum pandemi, menurut laporan tahunan State of Downtown dari DowntownDC BID yang dirilis pada bulan Mei. .

Matt Bell, seorang profesor arsitektur di Universitas Maryland, mengatakan kepada The Hill bahwa “salah satu tantangan DC adalah merancang dan menggunakan kuantitas ruang terbuka di pusat kota.”

Dengan sedikit pilihan untuk memperluas lahan federal seperti mal nasional namun banyak kantor kosong dan ruang ritel, konversi kantor-ke-perumahan adalah salah satu solusi potensial dalam Rencana Aksi Pusat Kota.

“Tidak semua gedung perkantoran merupakan kandidat yang baik untuk melakukan transformasi karena biaya dan teknologi yang terlibat, namun saya pikir jika ada kredit pajak yang lebih kuat, kita akan melihat lebih banyak lagi kredit pajak dan hal ini akan memberikan dampak yang sangat positif bagi kota untuk melakukan transformasi. mendapatkan lebih banyak orang yang tinggal di pusat kota, yang menurut saya akan sangat baik untuk kelayakan huni di kota ini,” tambah Bell.

Zonasi inklusif

Ketika kota-kota mencari cara untuk menarik lebih banyak pembangunan dan revitalisasi, bagaimana memastikan rumah tangga berpendapatan rendah dan menengah mampu untuk hidup masih menjadi perdebatan.

Zonasi inklusif, kebijakan lokal yang mengharuskan pengembang menyisihkan sebagian unit sewa baru untuk keluarga berpenghasilan rendah, adalah salah satu solusi yang telah dilakukan perkotaan.

“Kota-kota kini sedang mempertimbangkan undang-undang zonasi inklusif, di mana pemerintah daerah dapat mengamanatkan bahwa persentase pembangunan perumahan baru harus terjangkau bagi penduduk berpenghasilan rendah dan menengah,” kata Fernandez kepada The Hill.

Fernandez menunjuk Seattle sebagai contoh kota yang telah secara efektif menggunakan zonasi inklusif. Dia juga mengatakan kepada The Hill bahwa, menurut data Metabolism of Cities Living Lab, “zona inklusif dan pengurangan pajak properti di Seattle telah meningkatkan perumahan terjangkau yang memberikan manfaat bagi beragam populasi.”

“Itu adalah sesuatu yang cukup unik dan penting. Upaya kota untuk membangun kawasan zona dekat pusat transit telah mendorong pembangunan yang lebih padat dan terjangkau, juga memastikan akses yang adil terhadap perumahan dan transportasi,” kata Fernandez.

Namun zonasi inklusif memiliki konsekuensi dan kritik.

Laporan bulan April oleh University of California, Los Angeles, Lewis Center for Regional Policy Studies dan diterbitkan oleh Terner Center di University of California, Berkeley, yang mempelajari dampak program Komunitas Berorientasi Transit di Los Angeles menemukan bahwa “tidak dikalibrasi dengan baik [inclusionary zoning] kebijakan” yang memberikan terlalu banyak mandat kepada pengembang dapat menyebabkan rendahnya produksi perumahan bagi masyarakat berpendapatan rendah seiring berjalannya waktu.

“Meningkatkan persyaratan keterjangkauan dari 0 [percent] hingga 1 persen mempunyai dampak dramatis terhadap produksi perumahan sesuai harga pasar, yang turun sekitar 71.400 unit,” tulis Shane Phillips, penulis studi dan manajer proyek inisiatif perumahan di UCLA Lewis Center for Regional Policy Studies.

Meskipun penurunan jumlah unit harga pasar terus berlanjut setelah 1 persen, Phillips menemukan bahwa penurunan tersebut tidak terlalu besar. Setiap peningkatan poin persentase dalam persyaratan zonasi inklusif antara 1 persen dan 16 persen mengakibatkan pengurangan antara 4.600 dan 11.900 unit sesuai harga pasar, menurut studi tersebut, dan produksi berkurang hampir setengahnya yaitu sebesar 17 persen.

Pusat Perumahan AEI berpendapat pada bulan Mei bahwa manfaat dari zonasi inklusif sering kali dibayangi oleh kelemahannya, termasuk harga yang lebih tinggi untuk unit-unit baru dengan harga pasar, berkurangnya pasokan perumahan dan pada akhirnya melemahkan pendiriannya bahwa “meningkatkan lebih banyak pasokan mungkin merupakan satu-satunya cara efektif untuk mengurangi tekanan yang menaikkan harga sewa dan menyebabkan perpindahan.”

Phillips menyimpulkan bahwa “biaya [inclusionary zoning] keduanya lebih tinggi dan lebih regresif dibandingkan alternatifnya.”

“Perangkat yang berbeda mempunyai kekuatan yang berbeda, dan kebijakan penggunaan lahan mungkin paling sesuai untuk meningkatkan keterjangkauan di pasar perumahan yang lebih luas, sementara subsidi pemerintah adalah yang terbaik untuk memproduksi rumah di bawah harga pasar,” Phillips menyimpulkan.