
Apakah perekonomian ini berbalik melawan perkotaan?
Dampak ekonomi dari pandemi ini terhadap pasar real estat perkotaan sudah diketahui: melonjaknya harga sewa dan hipotek, penurunan penjualan yang besar, dan ketidaksesuaian antara pasokan dan permintaan perumahan.
Namun pandemi ini memicu beberapa perubahan yang lebih besar dalam hubungan masyarakat Amerika dengan real estat tempat mereka tinggal dan bekerja, dengan konsekuensi yang dapat terjadi dalam jangka waktu satu generasi bagi kota-kota di Amerika – yang merupakan tempat tinggal 80 persen penduduk Amerika.
Meningkatnya sistem kerja jarak jauh, meningkatnya kekuatan teknologi di bidang profesional, dan berkurangnya kebutuhan akan ruang kantor di pusat kota adalah faktor-faktor yang kini mengubah kota-kota di Amerika, dan menjadi tempat di mana para perencana, pemimpin bisnis, dan anggota parlemen semakin memusatkan perhatian mereka.
“Dalam kaitannya dengan pascapandemi, hal ini belum terselesaikan,” Christopher Hall, pemimpin strategi perkotaan di SOM yang berbasis di Chicago, sebuah firma arsitektur dan perencanaan kota terkemuka, mengatakan kepada The Hill.
“Ini sangat dinamis dalam hal perubahan seputar lapangan kerja, ritel, dan demografi. Kami masih melihat banyak hal, dalam hal proses jangka panjang, [on] struktur rumah tangga, ukuran rumah tangga, kapan orang menikah, kapan mereka punya anak – semua hal ini terjadi di perkotaan,” katanya.
Guncangan terhadap perumahan di pusat kota memicu tren migrasi ke luar kota
Pandemi COVID-19 membuat harga sewa di kota-kota melonjak karena Federal Reserve menaikkan suku bunga untuk melawan inflasi.
Meskipun harga sewa mulai berkurang selama setahun terakhir, inflasi sewa perkotaan melonjak dari kenaikan tahunan sebesar 1,8 persen pada bulan April 2021 menjadi 8,8 persen pada bulan Maret 2023. Tahun lalu, Moody's Analytics menggambarkan para penyewa pada umumnya sebagai “terbebani sewa,” yang berarti mereka menggunakan 30 persen dari pendapatan rata-rata untuk membayar sewa rata-rata sekitar $1.800 pada tahun 2022.
Hal ini, seiring dengan meningkatnya kerja jarak jauh dan pembatasan pertemuan lainnya terkait pandemi, berkontribusi pada tren jangka panjang orang-orang yang meninggalkan kota metropolitan besar ke kota kecil dan daerah pedesaan.
Penelitian menunjukkan bahwa bahkan setelah lonjakan awal migrasi domestik ke daerah pedesaan di Amerika Serikat menghilang segera setelah pandemi ini, tren keseluruhannya terus berlanjut hingga tahun 2023.
“Migrasi dari wilayah dan kabupaten metro besar ke wilayah metro yang lebih kecil dan wilayah pedesaan terus berlanjut di seluruh negeri,” tulis ahli demografi Universitas Virginia Hamilton Lombard dalam sebuah analisis pada bulan Mei.
Migrasi dari daerah dengan populasi lebih dari 1 juta orang pada tahun lalu berada pada tingkat hampir dua kali lipat dari tingkat prapandemi, sementara perpindahan ke wilayah metropolitan dan pedesaan yang lebih kecil di negara tersebut meningkat dari tingkat yang hampir mencapai rekor pada tahun 2022, menurut observasi Lombard.
Meskipun ada beberapa penelitian yang bertentangan mengenai prevalensi dan kegunaan bekerja dari rumah, terdapat cukup data positif mengenai peralihan ini yang menunjukkan bahwa pekerjaan hybrid mungkin memang mewakili peralihan permanen.
Banyak pemilik properti komersial meyakinkan calon klien bahwa bangunan mereka memiliki kapasitas penuh berdasarkan sewa mereka. Namun membangun data tingkat hunian yang diukur dengan metrik seperti gesekan kartu kunci karyawan dan penggunaan fob menceritakan kisah yang sangat berbeda, kata seorang investor Wall Street kepada The Hill.
Tingkat hunian kantor rata-rata mingguan adalah 51 persen untuk minggu kerja yang berakhir 11 Oktober, menurut data dari Kastle Systems, yang rata-rata data dari sekitar 2.600 bangunan di 10 kota besar AS.
Hal ini tidak hanya berdampak pada bisnis yang menghindari pekerjaan kantor, namun juga bisnis pendukung lainnya, seperti toko ritel di pusat kota, restoran cepat saji, dan toko perlengkapan kantor.
Lebih dari seperempat hari kerja yang dibayar di AS pada bulan Mei adalah hari kerja jarak jauh, menurut survei mengenai pengaturan dan sikap kerja yang didanai oleh Templeton World Charity Foundation dan Smith Richardson Foundation.
Meskipun angka tersebut telah menurun sejak awal pandemi, angka tersebut juga menurun dengan laju yang lebih lambat seiring berjalannya waktu, sehingga berpotensi menunjukkan titik datar yang akan segera turun.
Keberhasilan pekerjaan jarak jauh adalah 'kehancuran' real estate komersial
Berkurangnya penggunaan dan pentingnya perkantoran telah menjerumuskan sektor real estate komersial (CRE) ke dalam bahaya, sehingga menimbulkan pertanyaan serius mengenai struktur fisik kota dan tujuan dari kota tersebut.
CRE mengalami devaluasi besar-besaran karena praktik kerja dari rumah (work-from-home) sudah banyak diterapkan, sehingga berdampak pada neraca bank-bank regional.
Pada bulan Maret, Ketua Federal Reserve Jerome Powell memperingatkan akan ada kegagalan bank regional akibat penurunan real estate komersial. Pada bulan Juni, lembaga pemeringkat Moody's menurunkan peringkat enam bank karena kekhawatiran CRE, termasuk Old National Bancorp, First Merchants Corp. dan Peapack-Gladstone Financial Corp., menurut laporan media.
Pergeseran ini juga berdampak pada sektor keuangan lainnya, termasuk bisnis asuransi, pasar obligasi korporasi, dan dana perwalian investasi real estat (REITs). The Fed menyoroti sektor CRE sebagai potensi ancaman terhadap stabilitas keuangan dalam laporan bulan Mei.
“Eksposur CRE dapat berdampak negatif terhadap sistem perbankan, dengan kerentanan yang sangat tinggi terutama terjadi pada bank-bank kecil dan regional di AS,” tulis The Fed.
Para perencana kota mengatakan mereka telah mendengar tentang “kehancuran” sektor real estate komersial.
“Saya telah mendengar tentang kehancuran sektor real estat komersial yang akan datang, atau lingkungan yang menghadapi banyak tantangan karena gedung-gedung tidak terisi,” Alice Shay, kepala kota AS untuk Buro Happold, sebuah perusahaan teknik dan desain, mengatakan kepada The Hill.
Konversi dari ruang komersial ke unit hunian adalah salah satu cara utama bidang arsitektur menanggapi permintaan ruang kantor yang semakin berkurang, kata Shay.
Kawasan pusat bisnis perkotaan yang telah lama menentukan kontur umum dan vektor pergerakan kota-kota di Amerika dapat memberi jalan bagi pusat kota yang lebih banyak digunakan yang disebut oleh para perencana sebagai “distrik sosial pusat.”
“Ada konsep ini dan banyak penelitian seputar perpindahan dari kawasan pusat bisnis ke kawasan pusat sosial,” kata mitra desain dan perencanaan kota SOM, Doug Voigt, kepada The Hill. “[It’s about] benar-benar mencerminkan kapasitas yang dimiliki pusat kota kita dalam hal kelayakan huni, kualitas hidup, dan beragam penggunaan.”
Salah satu ciri perencanaan kota yang berkembang dalam beberapa tahun terakhir dan tidak kunjung hilang, didukung oleh undang-undang di berbagai tingkat pemerintahan, adalah keberlanjutan, tegas Voigt.
Baik itu proyek pembangunan baru di wilayah selatan Sun Belt atau perbaikan struktur yang sudah ada di kota-kota tua di Timur Laut, permasalahan lingkungan kini menjadi bagian dari urbanisme AS.
“Saat Anda melakukan retrofit dan meningkatkan bangunan-bangunan ini untuk penggunaan baru, dapatkah hal tersebut dipadukan dengan ide-ide baru seputar penyerapan perkotaan, efisiensi energi yang lebih besar, keberlanjutan, dan kualitas hidup?” katanya. “Ini penting, karena ini benar-benar menempatkan kehidupan sebagai pusat desain perkotaan.”
Hilangnya produktivitas pekerja, seperti yang dicatat oleh para peneliti di Universitas Chicago dan Instituto Tecnológico Autónomo de México, dapat diimbangi dengan penghematan sewa kantor dan perekrutan internasional.
Penerapan model bahasa besar dan jenis kecerdasan buatan (AI) lainnya secara luas ke dalam praktik bisnis dapat mempercepat tren ini.
“Ke depan, kami memperkirakan bekerja dari rumah akan terus meningkat karena perluasan penelitian dan pengembangan teknologi baru untuk meningkatkan kerja jarak jauh,” demikian temuan para peneliti Chicago pada tahun 2023.
Apakah ada solusi legislatif?
Para pengambil kebijakan berupaya merancang undang-undang yang mengakomodasi perubahan dinamika ekonomi ini. Namun dengan banyaknya peraturan pajak di AS yang akan berakhir pada akhir tahun depan, arah baru yang jelas mengenai struktur insentif dan perpajakan masih belum muncul di perkotaan.
“Kami telah melakukan hal ini selama hampir dua tahun,” anggota Partai Republik David Schweikert (R-Ariz.), ketua kelompok kerja Komite Cara dan Sarana untuk “ekonomi baru,” mengatakan kepada The Hill baru-baru ini.
“Ketika sifat pekerjaan berubah, kecerdasan buatan akan menggantikan tenaga kerja … dan mereka sebenarnya tidak memerlukan ruang kantor tradisional lagi,” katanya.
Cara dan Sarana Partai Demokrat telah berupaya untuk menopang permasalahan seputar perumahan dan infrastruktur, dengan memberikan penekanan pada infrastruktur fisik perkotaan dan juga menunjukkan minat terhadap tingkat pajak yang lebih tinggi bagi dunia usaha.
“Saya tidak punya masalah dengan… uang yang disalurkan ke real estate, tapi mungkin kita harus memberikan beberapa kondisi di mana kita setidaknya memiliki beberapa penggunaan campuran, sehingga jika Anda ingin membangun beberapa apartemen mewah yang indah. , mungkin sepertiga dari mereka harus berupa perumahan yang terjangkau,” kata Rep. Gwen Moore (D-Wis.) pada sidang lapangan komite pada bulan Mei di Erie, Pa.
Persediaan sekarang mulai meningkat setelah tahun-tahun tertipis dalam sejarah pasokan perumahan di AS, dengan jumlah rumah yang cukup di pasar untuk memenuhi permintaan selama hampir delapan bulan, menurut angka Biro Sensus yang dirilis pada bulan September, bulan terakhir dimana data tersedia. .
“Banyak dari proyek-proyek ini yang secara efektif mendapat dukungan selama pandemi, dan kemudian semuanya dilanjutkan ketika segala sesuatunya mulai bergerak lagi,” Mike Fratantoni, ekonom utama di Mortgage Bankers Association, mengatakan kepada The Hill.
Tahun lalu, ada 1 juta unit multi-keluarga yang sedang dibangun, lebih banyak dari jumlah rumah keluarga tunggal, yang merupakan anomali sejarah, kata Fratantoni.
Di tingkat eksekutif, pemerintahan Biden telah berupaya mendukung konversi ruang perkantoran komersial menjadi ruang hunian, dengan mengumumkan inisiatif Departemen Transportasi senilai $35 miliar “untuk proyek pembangunan berorientasi transit dengan harga di bawah suku bunga pasar.”
Sebaliknya, tim kampanye Trump telah menjadikan wilayah pinggiran kota AS sebagai prioritas kebijakan, dan mempermasalahkan apa yang mereka anggap sebagai persyaratan zonasi yang tidak adil dari pemerintahan Biden.
Mantan Presiden Trump ingin mencabut aturan Affirmatively Furthering Fair Housing (AFFH) dari Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan, yang dia yakini “[destroys] nilai properti dengan membangun kompleks apartemen multikeluarga raksasa di pinggiran kota” sementara “[forcing] masyarakat untuk membayar pembangunan perumahan bagi masyarakat berpendapatan rendah.”
“Joe Biden menghancurkan perkotaan Amerika dengan inflasi, kenaikan pajak, dan kejahatan dengan kekerasan, memaksa investor, dunia usaha, dan penduduk meninggalkan kota-kota yang dikelola Partai Demokrat ke negara-negara bagian yang dipimpin oleh Partai Republik,” kata juru bicara Trump dalam sebuah pernyataan kepada The Hill.